Samowolne zajęcie części wspólnej to coraz częściej spotykany problem w budynkach wielorodzinnych, gdzie mieszkańcy bez zgody wspólnoty lub spółdzielni wykorzystują przestrzenie wspólne na własne potrzeby. Może to dotyczyć np. korytarzy, klatek schodowych, piwnic, strychów, a nawet terenu przynależącego do budynku. W artykule wyjaśniamy, na czym polega takie działanie, jakie są jego konsekwencje prawne oraz co można zrobić, aby przeciwdziałać takim sytuacjom.
Czym jest samowolne zajęcie części wspólnej?
Części wspólne budynku to przestrzenie, które są współwłasnością wszystkich mieszkańców danego budynku lub osiedla. Obejmują one m.in. klatki schodowe, korytarze, windy, piwnice, strychy, place zabaw, parkingi czy tereny zielone. Samowolne zajęcie takich części oznacza wykorzystywanie ich przez jedną osobę lub rodzinę bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni lub administratora.
Dlaczego samowolne zajęcie części wspólnej jest problematyczne?
Tego typu działania mogą wywoływać liczne problemy i konflikty wśród mieszkańców. Najczęściej dotyczą one:
🔹Ograniczenia dostępu – Zajęcie części wspólnej przez jedną osobę zmniejsza przestrzeń dostępną dla innych mieszkańców.
💡 Przykład:
Ustawienie dużej szafy na korytarzu może blokować przejście, utrudniając innym swobodne poruszanie się. W skrajnych przypadkach może to uniemożliwić dostęp do innych lokali, zwłaszcza osobom starszym lub niepełnosprawnym.🔹Zagrożenia bezpieczeństwa – Przechowywanie rzeczy na korytarzach czy klatkach schodowych może utrudniać ewakuację w razie pożaru lub innych zagrożeń.
💡 Przykład:
Pozostawienie rowerów, wózków dziecięcych czy kartonów na drodze ewakuacyjnej może spowodować chaos i opóźnić ratunek w sytuacji kryzysowej. Co więcej, takie przedmioty mogą łatwo ulec zapaleniu, zwiększając ryzyko pożaru.🔹Konfliktów międzysąsiedzkich – Działania jednej osoby mogą być odbierane jako niesprawiedliwe i powodować napięcia między mieszkańcami.
💡 Przykład:
Jeśli ktoś ogrodzi część wspólnej działki i włączy ją do swojego ogródka, inni mieszkańcy mogą czuć się pokrzywdzeni, mając ograniczony dostęp do tej przestrzeni. Takie sytuacje często prowadzą do wzajemnych oskarżeń i zaognienia relacji sąsiedzkich.🔹Zniszczeń lub zaniedbań – Samowolne użytkowanie części wspólnych może prowadzić do ich zniszczenia lub obniżenia estetyki budynku.
💡 Przykład:
Wykorzystanie strychu jako prywatnego magazynu może spowodować przeciążenie stropów, a przechowywanie tam łatwopalnych materiałów może stwarzać zagrożenie pożarowe. Ponadto, zaśmiecanie wspólnych korytarzy niepotrzebnymi rzeczami wpływa negatywnie na wygląd budynku i komfort życia mieszkańców.Jakie są konsekwencje prawne samowolnego zajęcia części wspólnej?
Samowolne zajęcie części wspólnej jest niezgodne z przepisami prawa i może prowadzić do poważnych konsekwencji.
🔹Wezwanie do usunięcia przedmiotów lub przywrócenia stanu pierwotnego
Wspólnota mieszkaniowa lub administrator budynku może wezwać osobę, która zajęła część wspólną, do natychmiastowego usunięcia przedmiotów lub przywrócenia przestrzeni do stanu pierwotnego.
🔹Kara finansowa
Zgodnie z ustawą o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa ma prawo nałożyć na taką osobę karę finansową za korzystanie z części wspólnej bez zgody. Wysokość kary może być ustalona przez wspólnotę w uchwale.
💰 Wysokość kary finansowej
W praktyce widełki kar finansowych mogą wynosić od 50 zł do 500 zł miesięcznie za korzystanie z części wspólnej bez zgody. W przypadku poważniejszych naruszeń, takich jak zajęcie większej powierzchni czy uporczywe ignorowanie decyzji wspólnoty, kara może wynosić nawet 1000 zł miesięcznie lub więcej, jeżeli wspólnota w uchwale przewidziała takie rozwiązanie.
🔹Postępowanie sądowe
W przypadku uporczywego naruszania prawa wspólnota może wnieść sprawę do sądu o nakazanie opuszczenia zajętej części wspólnej, usunięcie przedmiotów lub zapłatę odszkodowania.
🔹Interwencja służb porządkowych
W sytuacjach, gdy samowolne zajęcie części wspólnej stwarza zagrożenie dla innych mieszkańców (np. blokuje drogi ewakuacyjne), administrator może wezwać straż pożarną, policję lub straż miejską.
Jakie przepisy regulują kwestie samowolnego zajęcia części wspólnej?
Kwestie dotyczące użytkowania części wspólnych budynków są regulowane zarówno przez przepisy prawa, jak i wewnętrzne regulacje wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku jasno określa, że części wspólne stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali i mogą być użytkowane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem oraz decyzjami wspólnoty. Dodatkowo, szczegółowe zasady korzystania z takich przestrzeni mogą być zawarte w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej lub regulaminie porządku domowego ustalonym przez spółdzielnię.
📜 Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku
Przepis regulujący kwestie dotyczące części wspólnych budynku znajduje się w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, który brzmi:
"Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali."
Ten zapis wyraźnie określa, że wszystkie części nieruchomości, które nie są przypisane do wyłącznego użytku konkretnego właściciela (np. korytarze, klatki schodowe, dachy, piwnice), są wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali. Wykorzystanie takich przestrzeni musi odbywać się zgodnie z ich przeznaczeniem i wspólnymi decyzjami wspólnoty, co jest zwykle regulowane przez uchwały lub regulaminy wspólnoty mieszkaniowej.W przypadku naruszenia tych przepisów wspólnota może odwołać się do zapisów Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisów dotyczących ochrony współwłasności oraz bezumownego korzystania z cudzej własności. W sytuacjach, gdy samowolne zajęcie części wspólnej prowadzi do zagrożenia bezpieczeństwa, mogą mieć zastosowanie przepisy ustawy o ochronie przeciwpożarowej lub Kodeksu wykroczeń.
Wymienione regulacje dają wspólnotom i spółdzielniom narzędzia do skutecznego egzekwowania porządku oraz ochrony wspólnych interesów mieszkańców.
Jak reagować na samowolne zajęcie części wspólnej?
Jeżeli zauważysz, że ktoś bez zgody wspólnoty korzysta z części wspólnej, pierwszym krokiem powinna być rozmowa z osobą odpowiedzialną. Często takie problemy wynikają z braku świadomości konsekwencji lub nieporozumień, dlatego polubowne rozwiązanie może być najszybszym i najłatwiejszym sposobem na przywrócenie porządku. Warto w spokojny sposób zwrócić uwagę sąsiadowi na skutki jego działań, np. ograniczenie dostępu czy zagrożenie bezpieczeństwa.
Jeśli rozmowa nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, kolejnym krokiem powinno być zgłoszenie sprawy do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Zarząd wspólnoty ma odpowiednie narzędzia prawne, aby podjąć działania, takie jak wezwanie do usunięcia przedmiotów czy nałożenie kar finansowych. To formalny etap, który pozwala na uporządkowanie sytuacji zgodnie z regulaminem wspólnoty.
W przypadkach uporczywego naruszania zasad wspólnoty warto rozważyć podjęcie uchwały przez wspólnotę, która szczegółowo określi zasady korzystania z części wspólnych oraz ewentualne kary za ich samowolne zajmowanie. Uchwała daje solidną podstawę prawną do podejmowania dalszych działań.
Jeżeli działania sąsiada naruszają przepisy prawa, np. blokują drogi ewakuacyjne lub stwarzają zagrożenie dla innych mieszkańców, należy zgłosić sprawę do organów ścigania. Straż pożarna, policja lub straż miejska mogą interweniować w sytuacjach, które zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców.
📌 W skrócie: rozwiązania sytuacji
Rozmowa z osobą odpowiedzialną
Zgłoszenie sprawy do wspólnoty lub spółdzielni
Podjęcie uchwały wspólnoty
Zgłoszenie do organów ściganiaPodsumowanie
Samowolne zajęcie części wspólnej to problem, który może prowadzić do konfliktów i zagrożeń dla mieszkańców. Warto pamiętać, że przestrzenie wspólne są współwłasnością wszystkich lokatorów, a ich wykorzystywanie na własne potrzeby wymaga zgody wspólnoty lub spółdzielni. W przypadku takich sytuacji najlepiej działać zgodnie z prawem i wspólnie dążyć do rozwiązania problemu, aby zapewnić komfort i bezpieczeństwo wszystkim mieszkańcom.
Dodaj komentarz