Odpowiedź na tytułowe pytanie zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, bo to ona wyznacza wysokość taksy notarialnej. Warto jednak już na wstępie wiedzieć dwie rzeczy – to, że umowa przedwstępna wcale nie musi być zawierana u notariusza oraz to, że taksa wynosi tu zwykle tylko połowę stawki za umowę sprzedaży.

Poniżej konkretne kwoty na 2026 rok, progi taksy, przykładowe wyliczenia oraz wyjaśnienie, kiedy forma notarialna naprawdę się opłaca.

---

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza – konkret

Zacznijmy od konkretnej kwoty, bo po nią najczęściej się tu zagląda. Trzeba ją jednak od razu powiązać z wartością nieruchomości.

Głównym kosztem jest taksa notarialna, która dla umowy przedwstępnej wynosi maksymalnie połowę wynagrodzenia należnego za umowę przyrzeczoną, czyli właściwą umowę sprzedaży. Mówiąc inaczej: za umowę przedwstępną płaci się u notariusza około połowy tego, co kosztowałaby od razu umowa sprzedaży, a pozostałą część dopłaca się później, przy finalnym akcie przenoszącym własność.

Do tego dolicza się 23 procent podatku VAT, koszt wypisów aktu oraz ewentualną opłatę sądową za wpis roszczenia do księgi wieczystej.

W praktyce przy mieszkaniu o wartości 500 000 zł całkowity koszt umowy przedwstępnej u notariusza wynosi zwykle około 2000 do 2500 zł. Im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa taksa, dlatego ostateczna kwota dla każdej transakcji jest inna i warto poprosić notariusza o dokładną kalkulację.

---

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza

To pytanie jest kluczowe, bo wiele osób nie wie, że ma tu wybór. Forma notarialna nie jest bowiem obowiązkowa, lecz dobrowolna.

Kodeks cywilny nie narzuca konkretnej formy dla umowy przedwstępnej, więc można ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, czyli bez notariusza i bez żadnych opłat. Obowiązek formy aktu notarialnego dotyczy dopiero właściwej umowy przeniesienia własności nieruchomości, a nie umowy przedwstępnej.

Zasadnicza różnica polega jednak na sile ochrony. Przy zwykłej umowie pisemnej, jeśli druga strona uchyla się od finalizacji, można dochodzić jedynie odszkodowania za poniesione straty, zgodnie z art. 390 paragraf 1 Kodeksu cywilnego. Natomiast umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje prawo przymuszenia drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, na podstawie art. 390 paragraf 2, oraz umożliwia wpis roszczenia do księgi wieczystej. To właśnie ta różnica, a nie sam koszt, jest najważniejsza przy wyborze formy.

---

Z czego składa się koszt

Aby dobrze zaplanować budżet, trzeba znać wszystkie elementy rachunku, bo taksa to nie wszystko. Część opłat jest obowiązkowa, a część zależy od decyzji stron.

Na całkowity koszt umowy przedwstępnej u notariusza składają się przede wszystkim taksa notarialna w wysokości połowy stawki za umowę przyrzeczoną oraz doliczany do niej podatek VAT w wysokości 23 procent. Kolejnym składnikiem są wypisy aktu notarialnego, kosztujące około 6 zł netto za każdą stronę, których zwykle potrzeba kilka, co daje rząd 100 do 300 zł.

Opcjonalnym, lecz zalecanym elementem jest opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej, wynosząca 150 zł. Ten ostatni koszt jest stosunkowo niewielki, a stanowi realne dodatkowe zabezpieczenie kupującego, zwłaszcza przy zakupie od dewelopera. Każdy z tych składników warto uwzględnić przy planowaniu wydatków, by uniknąć niespodzianek.

---

Taksa notarialna i jej progi

Sercem całego rachunku jest taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Jest ona naliczana progresywnie według ściśle określonych progów.

Maksymalne stawki taksy reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 2004 roku, a w 2026 roku pozostają one bez zmian. Poniżej przedstawiono podstawowe progi maksymalnej taksy za umowę sprzedaży, czyli kwoty, które dla umowy przedwstępnej dzieli się następnie na pół:

Wartość nieruchomości	Maksymalna taksa notarialna
do 3 000 zł	100 zł
3 000 – 10 000 zł	100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł
10 000 – 30 000 zł	310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł
30 000 – 60 000 zł	710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł
60 000 – 1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
1 000 000 – 2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł	6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł (maks. 10 000 zł)

Trzeba pamiętać, że są to stawki maksymalne, więc notariusz może zaproponować niższe wynagrodzenie, a do każdej kwoty dolicza się jeszcze VAT.

---

Przykładowe wyliczenia

Najlepiej zobrazować to na konkretnych kwotach, bo dopiero wtedy progi stają się zrozumiałe.

Przyjmijmy kilka typowych wartości nieruchomości i policzmy samą taksę za umowę przedwstępną.

---

Czy taksę płaci się podwójnie

To częsta obawa, bo skoro umowa przedwstępna i przyrzeczona to dwie wizyty u notariusza, łatwo założyć podwójny wydatek. W rzeczywistości tak nie jest.

Wybierając formę aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej, nie płaci się taksy dwukrotnie w pełnej wysokości. Za umowę przedwstępną pobiera się bowiem połowę taksy, a drugą połowę dopłaca się dopiero przy umowie przyrzeczonej, czyli przenoszącej własność. W sumie daje to mniej więcej tyle samo, co jednorazowa taksa za samą umowę sprzedaży, tyle że rozłożona na dwa etapy. Oznacza to, że forma notarialna umowy przedwstępnej nie podwaja kosztów notariusza, lecz jedynie przesuwa część płatności w czasie. To istotne, bo rozwiewa jedno z najczęstszych nieporozumień przy tego typu transakcjach.\

---

Kto ponosi koszty

Naturalnym pytaniem jest, na kim spoczywa obowiązek zapłaty. Tu przepisy zostawiają stronom sporo swobody.

Zwyczajowo koszty umowy przedwstępnej u notariusza ponosi kupujący, ale nie jest to sztywna zasada wynikająca z przepisów. Strony mogą bowiem dowolnie ustalić podział wydatków, na przykład dzieląc taksę po połowie lub uzgadniając, że kupujący pokrywa opłaty sądowe i wypisy, a wynagrodzenie notariusza strony dzielą między siebie.

Wszystko zależy tutaj tak naprawdę od ustaleń i siły negocjacyjnej, dlatego kwestię tę najlepiej omówić jeszcze przed przygotowaniem dokumentów. Warto zapisać uzgodniony podział w treści umowy, by uniknąć późniejszych sporów.

---

Kiedy warto wybrać formę notarialną

Skoro forma notarialna kosztuje, warto wiedzieć, kiedy ten wydatek się opłaca. Nie zawsze jest bowiem konieczny, ale w pewnych sytuacjach staje się bardzo rozsądny.

Formę aktu notarialnego warto rozważyć przede wszystkim wtedy, gdy w grę wchodzi wysoki zadatek lub zaliczka, gdy do finalizacji transakcji upłynie dużo czasu, na przykład z powodu oczekiwania na kredyt hipoteczny, albo gdy kupuje się mieszkanie od dewelopera będące dopiero w budowie. W takich przypadkach możliwość przymuszenia drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wpis roszczenia do księgi wieczystej stanowią realne zabezpieczenie transakcji wartej często kilkaset tysięcy złotych. W porównaniu z tą ochroną dodatkowy koszt taksy jest zwykle niewielki. To właśnie dlatego przy droższych nieruchomościach wiele osób świadomie wybiera formę notarialną mimo jej ceny.

---

Jak obniżyć koszt

Na koniec warto wiedzieć, że na wysokość rachunku można częściowo wpłynąć. Przepisy określają bowiem jedynie górną granicę.

Taksa notarialna nie zawsze musi odpowiadać maksymalnym stawkom z rozporządzenia, ponieważ notariusz ma prawo zastosować niższe wynagrodzenie. Z tego powodu warto zapytać o indywidualną ofertę i porównać kilka kancelarii, zwłaszcza przy nieruchomościach o wyższej wartości, gdzie różnice między kancelariami mogą sięgać nawet kilkuset złotych. Negocjacja stawki nie należy do rzadkości i bywa skuteczna.

Dobrym nawykiem jest poproszenie notariusza o szczegółową kalkulację wszystkich kosztów jeszcze przed ustaleniem terminu podpisania aktu, co pozwala uniknąć niespodzianek i lepiej zaplanować budżet.

Wnioski i najczęściej zadawane pytania

Koszt umowy przedwstępnej u notariusza w 2026 roku zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, a jego główną częścią jest taksa notarialna wynosząca połowę stawki za umowę przyrzeczoną, powiększona o 23 procent VAT, wypisy oraz opcjonalny wpis roszczenia do księgi wieczystej za 150 zł. Przy mieszkaniu za 500 000 zł całość zamyka się zwykle w przedziale 2 000 do 2 500 zł, a taksy nie płaci się podwójnie, bo druga połowa przypada dopiero na umowę przyrzeczoną.

Kluczowe jest jednak to, że umowa przedwstępna nie musi mieć formy notarialnej, lecz dopiero ona daje prawo przymuszenia drugiej strony do finalizacji transakcji i wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Przy droższych nieruchomościach i dłuższym czasie do finalizacji ten dodatkowy koszt jest zwykle niewielki wobec uzyskanego bezpieczeństwa.

Niniejszy tekst ma charakter informacyjny, a po dokładną wycenę najlepiej zwrócić się bezpośrednio do wybranej kancelarii notarialnej.