Samowolne zajęcie części wspólnej to coraz częściej spotykany problem w budynkach wielorodzinnych, gdzie mieszkańcy bez zgody wspólnoty lub spółdzielni wykorzystują przestrzenie wspólne na własne potrzeby – może to dotyczyć np. korytarzy, klatek schodowych, piwnic, strychów, a nawet terenu przynależącego do budynku. W tym artykule wyjaśniamy, na czym polega takie działanie, jakie są jego konsekwencje prawne oraz co można zrobić, aby przeciwdziałać takim sytuacjom.

Czym jest samowolne zajęcie części wspólnej?

Samowolne zajęcie części wspólnej to sytuacja, w której właściciel lub lokator postanawia zagarnąć fragment przestrzeni należącej do wszystkich mieszkańców budynku – bez zgody wspólnoty, spółdzielni czy pozostałych współwłaścicieli.

Może to być ustawienie prywatnych rzeczy na klatce, ogrodzenie kawałka podwórka, przerobienie piwnicy “na własność” albo rozszerzenie mieszkania kosztem korytarza.

W praktyce to po prostu zawłaszczenie przestrzeni, którą prawo traktuje jako dobro wspólne. Takie działanie, choć bywa usprawiedliwiane wygodą lub sformułowaniem “przecież nikomu nie przeszkadza”, narusza zasady współwłasności i może prowadzić do realnych konsekwencji prawnych.

---

Najczęstsze przykłady bezprawnego zajmowania powierzchni wspólnej

Zajmowanie części wspólnych ma kilka powtarzalnych form – łatwo je rozpoznać, bo regularnie pojawiają się w budynkach wielorodzinnych:

▪ Ustawianie prywatnych przedmiotów na korytarzach i klatkach – szafki, buty, wózki dziecięce, rowery, opony czy kartony „tymczasowo odłożone”.

▪ Blokowanie drogi ewakuacyjnej – przedmioty zostawione na półpiętrach lub przy drzwiach wyjściowych, które zmniejszają szerokość przejścia.

▪ Samowolne korzystanie ze strychów i piwnic – zamykanie ich kłódkami, wykorzystywanie jako prywatnego magazynu lub „przyklejenie” do mieszkania.

▪ Gro­dzenie fragmentów terenu wspólnego – przejmowanie części działki pod ogródek, taras, miejsce na grilla czy składzik.

▪ Montaż dodatkowych drzwi lub zabudów – tworzenie własnych „przedsionków” w częściach wspólnych, co fizycznie zawęża przestrzeń.

▪ Instalowanie prywatnych kamer – monitoring ustawiany bez zgody wspólnoty, obejmujący korytarze, wejścia lub windy.

▪ Zajmowanie miejsc postojowych lub fragmentów garażu – przechowywanie tam rzeczy, które nie są dozwolone, albo „prywatyzowanie” części parkingu.

---

Problematyka samowolnego zajęcia części wspólnej – skutki i problemy

Tego typu działania mogą wywoływać liczne problemy i konflikty wśród mieszkańców. Najczęściej dotyczą one:

▪ Ograniczenia dostępu – Zajęcie części wspólnej przez jedną osobę zmniejsza przestrzeń dostępną dla innych mieszkańców.

💡 Przykład

Ustawienie dużej szafy na korytarzu blokuje/ogranicza przejście, utrudniając innym swobodne poruszanie się. W skrajnych przypadkach może to uniemożliwić dostęp do innych lokali, zwłaszcza osobom starszym lub niepełnosprawnym.

▪ Zagrożenia bezpieczeństwa – Przechowywanie rzeczy na korytarzach czy klatkach schodowych może utrudniać ewakuację w razie pożaru lub innych zagrożeń.

💡 Przykład

Pozostawienie rowerów, wózków dziecięcych czy kartonów na drodze ewakuacyjnej może spowodować chaos i opóźnić ratunek w sytuacji kryzysowej. Co więcej, takie przedmioty mogą łatwo ulec zapaleniu, zwiększając ryzyko pożaru.

▪ Konfliktów międzysąsiedzkich – Działania jednej osoby mogą być odbierane jako niesprawiedliwe i powodować napięcia między mieszkańcami.

💡 Przykład

Jeśli ktoś ogrodzi część wspólnej działki i włączy ją do swojego ogródka, inni mieszkańcy mogą czuć się pokrzywdzeni, mając ograniczony dostęp do tej przestrzeni. Takie sytuacje często prowadzą do wzajemnych oskarżeń i zaognienia relacji sąsiedzkich.

▪ Zniszczeń lub zaniedbań – Samowolne użytkowanie części wspólnych może prowadzić do ich zniszczenia lub obniżenia estetyki budynku.

💡 Przykład

Wykorzystanie strychu jako prywatnego magazynu może spowodować przeciążenie stropów, a przechowywanie tam łatwopalnych materiałów może stwarzać zagrożenie pożarowe. Ponadto, zaśmiecanie wspólnych korytarzy niepotrzebnymi rzeczami wpływa negatywnie na wygląd budynku i komfort życia mieszkańców.

---

Jakie przepisy regulują korzystanie z części wspólnych?

Korzystanie z części wspólnej jest precyzyjnie uregulowane w przepisach – to nie kwestia sąsiedzkich ustaleń czy „lokalnych tradycji”, lecz zestaw obowiązków wynikających wprost z prawa. W budynkach wielorodzinnych obowiązuje kilka grup regulacji, które określają, czym jest część wspólna, kto o niej decyduje oraz jakie działania są dopuszczalne, a jakie stanowią naruszenie.

Kluczowe akty prawne dotyczące części wspólnej

Najważniejszym dokumentem jest Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., która tworzy fundament zarządzania nieruchomościami wspólnymi. Reguluje ona m.in.:

▪ Definicję nieruchomości wspólnej (art. 3) – obejmującą grunt, elementy konstrukcyjne budynku, instalacje oraz pomieszczenia i urządzenia niewyodrębnione do lokali.

Pełna treść Art. 3. (kliknij żeby rozwinąć)

Art. 3 [Udziały w nieruchomości wspólnej] – Własność lokali

1.  W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2.  Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3.  Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

3a.  Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

4.  Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5.  Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6.  W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7.  W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

źródło: systemie informacji prawnej LEX

▪ Zasady współkorzystania (art. 12) – części wspólne muszą być używane zgodnie z ich przeznaczeniem i w sposób niewyłączający innych mieszkańców.

Pełna treść Art. 12 (kliknij żeby rozwinąć)

Art 12 – [Nieruchomość wspólna – korzystanie, przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń] – Własność lokali.

1.  Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2.  Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3.  Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

źródło: system informacji prawnej LEX

▪ Koszty i obowiązki właścicieli (art. 12–15) – wydatki związane z eksploatacją, konserwacją i remontami są dzielone proporcjonalnie do udziałów.

Pełna treść art. 12-15 (kliknij żeby rozwinąć)

Art.  12.  [Nieruchomość wspólna – korzystanie, przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń]

1.  Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2.  Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3.  Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Art.  13.  [Obowiązki właściciela lokalu]

1.  Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2.  Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art.  14.  [Koszty zarządu nieruchomością wspólną]

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Art.  15.  [Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu]

1.  Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2.  (uchylony)

źródło: system informacji prawnej LEX

Do części wspólnej zalicza się m.in. klatki schodowe, korytarze, windy, dach, fundamenty, elewację, rury instalacyjne, piwnice, strychy, suszarnie, pralnie oraz teren wokół budynku, w tym parkingi, dojścia, place zabaw czy ogrodzenia.

Jak wygląda zarządzanie częścią wspólną?

Decyzje dotyczące przestrzeni wspólnej zapadają w drodze uchwał właścicieli. Czynności przekraczające zwykły zarząd – np. instalacja nowych drzwi w korytarzu, zabudowa części wspólnej, zmiana przeznaczenia pomieszczenia czy grodzenie terenu – wymagają zgody większości. W przypadku braku porozumienia ustawodawca przewidział drogę sądową (art. 24–25), umożliwiającą rozstrzyganie spornych kwestii.

W praktyce oznacza to, że wspólnota nie może działać „na słowo honoru” ani na zasadzie przegłosowania czegokolwiek na klatce schodowej. Uchwała musi być przyjęta formalnie – na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów – a właściciele mają prawo ją zaskarżyć, jeśli narusza przepisy lub ich interes. Jeżeli natomiast wspólnota nie jest w stanie podjąć decyzji, a dana czynność jest konieczna (np. przebudowa, usunięcie naruszeń, remont części wspólnej), właściciel lub zarząd mogą wystąpić do sądu, który zastępuje brakującą uchwałę i rozstrzyga sprawę w oparciu o interes całej wspólnoty. Dzięki temu zarządzanie nieruchomością wspólną ma prawny „bezpiecznik”, który zapobiega blokowaniu działań przez konflikty lub brak zgody części mieszkańców.

Dodatkowe regulacje wpływające na korzystanie z części wspólnej

Poza ustawą o własności lokali obowiązują również:

▪ Przepisy przeciwpożarowe – w szczególności Rozporządzenie MSWiA z 7 czerwca 2010 r., które zakazuje blokowania dróg ewakuacyjnych, przechowywania materiałów łatwopalnych na korytarzach oraz ustawiania przeszkód utrudniających ewakuację.

▪ Kodeks cywilny (art. 195–221) – stosowany zwłaszcza w małych wspólnotach (do trzech lokali), gdzie zasady współwłasności wynikają wprost z KC.

▪ Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – regulująca zarządzanie budynkami spółdzielczymi, opartymi na statucie i uchwałach walnego zgromadzenia.

▪ Regulaminy wspólnot i spółdzielni – często znacznie bardziej szczegółowe niż przepisy ustawowe; mogą zawierać zakazy dotyczące przechowywania rzeczy na korytarzach, wprowadzania zmian bez zgody czy montażu monitoringu.

---

Konsekwencje prawne i finansowe samowolnego zajęcia części wspólnej

Samowolne zajęcie części wspólnej to naruszenie prawa, które może prowadzić do realnych konsekwencji. Wspólnota lub spółdzielnia ma pełne prawo żądać usunięcia przeszkód, przywrócenia stanu poprzedniego, a w razie odmowy – podjęcia działań formalnych, również w sądzie.

Najczęściej spotykane konsekwencje samowolnego zajęcia części wspólnej to:

▪ Nakaz przywrócenia stanu zgodnego z prawem – właściciel musi usunąć przedmioty, zlikwidować zabudowę, rozebrać ogrodzenie lub oddać zawłaszczoną przestrzeń.

▪ Koszty usunięcia naruszenia – gdy właściciel odmawia, wspólnota może zlecić usunięcie nielegalnej zabudowy we własnym zakresie, a następnie obciążyć kosztami sprawcę (na podstawie art. 13 ustawy o własności lokali).

▪ Pozew o naruszenie współwłasności – wspólnota może skierować sprawę do sądu, żądając nakazu usunięcia naruszeń, a sąd może dodatkowo zasądzić koszty postępowania oraz odsetki.

▪ Kary i mandaty za naruszenie przepisów przeciwpożarowych – straż pożarna może nałożyć mandat (nawet do kilku tys. zł), jeśli zajęcie części wspólnej powoduje blokowanie drogi ewakuacyjnej lub podnosi ryzyko pożaru.

▪ Odpowiedzialność cywilna – gdy z powodu samowolnej zabudowy lub pozostawienia przedmiotów dojdzie do szkody (np. pożar, utrudniona ewakuacja, uszkodzenie mienia), sprawca ponosi pełną odpowiedzialność odszkodowawczą.

▪ Zaskarżenie uchwał i działania zarządu – jeżeli właściciel ignoruje decyzje wspólnoty, sprawa może trafić na wokandę, a sąd może formalnie potwierdzić naruszenie.

▪ Przymusowy zarządca sądowy (art. 26 UWL) – w skrajnych przypadkach, przy powtarzających się naruszeniach i chaosie organizacyjnym, sąd może odebrać zarząd wspólnocie i ustanowić zarządcę przymusowego.

W praktyce kończy się to zwykle identycznie: właściciel ponosi koszty, traci nielegalnie zagospodarowaną przestrzeń i nierzadko płaci za całe postępowanie. A jeśli naruszenie dotyczy bezpieczeństwa (zwłaszcza dróg ewakuacyjnych), służby działają natychmiast i bez negocjacji.

---

Jak reagować na samowolne zajęcie części wspólnej?

Reakcja na samowolne zajęcie części wspólnej powinna być przede wszystkim spokojna i oparta na faktach, a nie emocjach. W wielu przypadkach problem wynika nie ze złej woli, lecz z braku świadomości, co wolno, a czego nie. Dlatego pierwszym krokiem warto uczynić jasne rozpoznanie sytuacji – czy jest to drobne naruszenie, kwestia bezpieczeństwa, czy trwała ingerencja w część wspólną.

Najlepszy schemat działania dla mieszkańca wygląda następująco:

▪ Weryfikacja, czy zajęcie faktycznie narusza część wspólną – czasem przedmiot stoi „przy drzwiach”, ale technicznie wciąż w obrębie lokalu; warto to sprawdzić, aby uniknąć nieporozumień.

▪ Subtelna, bezkonfliktowa rozmowa – w wielu wspólnotach wystarczy zwykłe zwrócenie uwagi sąsiadowi, który nie zdaje sobie sprawy, że łamie przepisy.

▪ Ustalenie, czy naruszenie wiąże się z ryzykiem – np. czy blokuje wyjście, czy dotyczy miejsca z instalacjami, czy grozi pożarem.

▪ Zgłoszenie sprawy zarządcy – gdy rozmowa nie pomaga albo sytuacja dotyczy bezpieczeństwa. Zarządca ma obowiązek reagować i nie może „przemilczeć” zgłoszenia.

▪ Dokumentacja dla transparentności – zdjęcia lub nagrania nie po to, aby „walczyć z sąsiadem”, ale po to, by zarządca miał podstawę prawną do działania.

▪ Prośba o oficjalne stanowisko zarządu – pozwala uniknąć konfliktów między mieszkańcami i przerzuca odpowiedzialność za decyzję na podmiot, który faktycznie o tym decyduje.

W większości przypadków sytuacja kończy się na rozmowie lub pierwszym oficjalnym wezwaniu. Dopiero gdy właściciel konsekwentnie ignoruje zasady, wkraczają formalne środki ze strony zarządcy lub wspólnoty. Dzięki temu mieszkańcy nie muszą sami „walczyć” o przestrzeń wspólną – robi to za nich zarząd lub spółdzielnia, korzystając ze swoich ustawowych kompetencji.

---

Co może zrobić wspólnota lub spółdzielnia?

Wspólnota lub spółdzielnia ma znacznie szersze możliwości działania niż pojedynczy mieszkaniec, bo odpowiada za utrzymanie części wspólnej w stanie zgodnym z prawem i bezpieczeństwem. Jej obowiązkiem jest reagować, nawet jeśli osoba naruszająca „nie widzi problemu”. Po stronie zarządu stoją konkretne narzędzia prawne:

▪ Pisemne wezwanie do usunięcia naruszenia – formalne pismo kierowane do właściciela lokalu, z powołaniem się na przepisy (np. art. 12, 13 UWL) i wyznaczonym terminem na usunięcie zabudowy lub przedmiotów.

▪ Podjęcie uchwały nakazującej przywrócenie stanu poprzedniego – stosowane, gdy naruszenie ma charakter trwały (np. zabudowa korytarza, ogrodzenie, montaż drzwi). Uchwała jest wiążąca dla właściciela.

▪ Zlecenie usunięcia przeszkód na koszt właściciela – jeśli termin minie, a naruszenie trwa, wspólnota może sama zdemontować zabudowę lub usunąć przedmioty i obciążyć kosztami osobę odpowiedzialną (art. 13 UWL).

▪ Kontrola z udziałem straży pożarnej – przy zagrożeniu bezpieczeństwa (blokada drogi ewakuacyjnej, materiały łatwopalne). Straż może wydać nakaz natychmiastowego usunięcia zagrożenia oraz nałożyć mandat.

▪ Wniosek do sądu o nakaz usunięcia naruszeń – sąd może zobowiązać właściciela do przywrócenia stanu poprzedniego oraz obciążyć go kosztami postępowania. To narzędzie stosuje się, gdy właściciel ignoruje pisma i uchwały.

▪ Skorzystanie z art. 24–25 UWL – gdy wspólnota nie jest w stanie podjąć uchwały, zarząd może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy, który zastępuje uchwałę i wydaje wiążącą decyzję.

▪ W skrajnych przypadkach – wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 UWL) – stosowany, gdy naruszenia są masowe, a wspólnota nie jest w stanie prawidłowo funkcjonować.

Dzięki tym narzędziom wspólnota może nie tylko zareagować, ale też skutecznie wyegzekwować usunięcie naruszeń i obciążyć kosztami osoby winne. Co istotne – działania wspólnoty nie opierają się na uprzejmości, lecz na twardych podstawach prawnych, dlatego ignorowanie wezwań zwykle kończy się dla właściciela znacznie wyższymi kosztami niż szybkie dostosowanie się do zasad.

---

Wnioski i najczęściej zadawane pytania

Samowolne zajęcie części wspólnej to nie drobna „niedogodność”, ale realne naruszenie prawa, które wpływa na bezpieczeństwo, komfort i relacje sąsiedzkie. Przepisy jasno określają, czym jest część wspólna i jak można z niej korzystać, a wspólnota oraz spółdzielnia mają szerokie narzędzia, by egzekwować porządek – od wezwań, przez uchwały, po działania sądowe.

Najważniejsze w praktyce jest szybkie reagowanie, zanim drobne naruszenie zmieni się w trwałą, kosztowną przebudowę. W większości przypadków wystarczy rozmowa lub jedno oficjalne pismo. Jeśli jednak właściciel ignoruje zasady, konsekwencje są nieuniknione i zwykle dużo bardziej dotkliwe niż wykonanie prostego obowiązku: usunięcia naruszenia i poszanowania przestrzeni współdzielonej przez wszystkich mieszkańców.