Rękojmia stanowi szczególny rodzaj odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej, uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego. Jej zastosowanie w odniesieniu do umów deweloperskich budziło ostatnio wątpliwości interpretacyjne, wynikające z relacji pomiędzy regulacją kodeksową a przepisami ustawy deweloperskiej.

Odpowiedzialność dewelopera na gruncie „starej” ustawy deweloperskiej

Na tle ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego relacja pomiędzy ustawą deweloperską a przepisami Kodeksu cywilnego była uregulowana. Ustawa ta regulowała procedurę odbioru lokalu oraz tryb zgłaszania i usuwania wad, a jednocześnie zawierała wyraźne odesłanie do przepisów Kodeksu cywilnego w zakresie nieuregulowanym jej przepisami.

Podstawę prawną tego rozwiązania stanowił art. 27 ust. 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 r., zgodnie z którym w zakresie nieuregulowanym przepisami dotyczącymi odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego do odpowiedzialności dewelopera za wady stosowało się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. W praktyce oznaczało to, że po przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywca mógł dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi na zasadach ogólnych, w szczególności żądać usunięcia wad, obniżenia ceny albo odstąpić od umowy w przypadku wad istotnych.

Nowa ustawa deweloperska i powstałe wątpliwości interpretacyjne

Zmiana stanu prawnego nastąpiła wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, obowiązującej od 1 lipca 2022 r. Nowa ustawa w znacznie większym stopniu skoncentrowała się na procedurze odbioru lokalu, szczegółowo określając sposób zgłaszania wad, terminy ich usuwania oraz obowiązki dewelopera przed przeniesieniem własności.

Jednocześnie w nowej ustawie zabrakło przepisu stanowiącego odpowiednik art. 27 ust. 6 poprzedniej ustawy, a więc wyraźnego odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi. Brak takiego rozwiązania doprowadził do powstania wątpliwości co do zakresu odpowiedzialności dewelopera po zawarciu umowy przenoszącej własność oraz do rozbieżności w ocenie, czy po przeniesieniu własności stosuje się przepisy o rękojmi, czy też nabywca powinien opierać swoje roszczenia wyłącznie na przepisach przewidzianych w ustawie deweloperskiej, a roszczeń dochodzić na gruncie ogólnej odpowiedzialności kontraktowej z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego).

Wprowadzenie art. 41a jako odpowiedź ustawodawcy

W odpowiedzi na powstałe wątpliwości ustawodawca zdecydował się na nowelizację ustawy poprzez dodanie art. 41a. Art. 41a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wszedł w życie z dniem 9 września 2025 r. na podstawie ustawy z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepis ten jednoznacznie przesądza, że po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, w zakresie nieuregulowanym w art. 41 ustawy, do odpowiedzialności dewelopera za wady stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. Przepis ten usuwa lukę interpretacyjną, potwierdzając, że po wydaniu nieruchomości i przeniesieniu własności nabywca może korzystać z uprawnień wynikających z rękojmi.

Zakres zastosowania rękojmi po nowelizacji

Nowelizacja nie eliminuje szczególnego trybu odbioru nieruchomości przewidzianego w art. 41 ustawy deweloperskiej. Odpowiedzialność dewelopera została wyraźnie rozdzielona na etap odbioru lokalu oraz etap następujący po przeniesieniu własności. W tym drugim zakresie podstawą dochodzenia roszczeń są przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi, stosowane odpowiednio na mocy art. 41a ustawy deweloperskiej.

Każdy przypadek jest inny

Biorąc po uwagę fakt, iż przez długi czas, pomimo wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, inwestycje deweloperskie realizowane były w oparciu o przepisy starej ustawy deweloperskiej, każdy przypadek wymaga analizy i indywidualnej oceny. W przypadku wątpliwości można skorzystać ze wsparcia lub indywidualnej konsultacji w warszawskiej kancelarii ds. umów deweloperskich.