Służebności należą do najczęściej występujących ograniczonych praw rzeczowych. Mogą i powinny być one ujawniane w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości.

Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe rodzaje służebności: gruntowe, osobiste i przesyłu. Służebność gruntowa polega na obciążeniu jednej nieruchomości (obciążonej) na rzecz innej (władnącej), np. prawem przejazdu lub przechodu. Służebność osobista ustanawiana jest na rzecz konkretnej osoby fizycznej i co do zasady wygasa z jej śmiercią. Z kolei służebność przesyłu dotyczy przedsiębiorców utrzymujących urządzenia przesyłowe, takie jak linie energetyczne czy gazociągi.

Księga wieczysta pełni w obrocie prawnym funkcję informacyjną i gwarancyjną. Zasady jawności formalnej i materialnej z art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zapewniają, że każdy może zapoznać się z jej treścią, a wpisane dane korzystają z domniemania zgodności ze stanem prawnym. Dla przejrzenia księgi wieczystej należy znać jej numer. Dlatego ujawnienie służebności w księdze ma ogromne znaczenie, bowiem chroni uczestników obrotu i umożliwia zastosowanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych na podstawie art. 5 u.k.w.h.

Wpis służebności do księgi wieczystej potwierdza istniejące prawo, które powstało np. na podstawie umowy notarialnej, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej lub zasiedzenia. Wpisu dokonuje się w dziale III księgi nieruchomości obciążonej, a w przypadku służebności gruntowej także w formie wzmianki w księdze nieruchomości władnącej. Wniosek o wpis składa się na formularzu KW-WPIS wraz z dokumentem stanowiącym podstawę wpisu. Opłata sądowa wynosi co do zasady 200 zł.

Brak ujawnienia służebności może powodować trudności. Nabywca działający w dobrej wierze może nabyć nieruchomość wolną od nieujawnionego obciążenia, korzystając z ochrony rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zadzieje się to ze szkodą dla podmiotu korzystającego ze służebności. Dlatego właściciele i uprawnieni powinni dbać o zgodność treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Po wygaśnięciu służebności konieczne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej – na wniosek zainteresowanego i na podstawie odpowiedniego dokumentu. Wykreślenie, podobnie jak wpis, ma charakter deklaratywny, lecz dopiero ono zapewnia, że nieruchomość w obrocie prawnym będzie postrzegana jako wolna od obciążenia.

Podsumowując, choć wpis służebności do księgi wieczystej nie tworzy prawa, to ma kluczowe znaczenie dla jego skuteczności wobec osób trzecich. Regularne aktualizowanie treści księgi wieczystej stanowi istotny element bezpieczeństwa obrotu i jest obowiązkiem każdego właściciela nieruchomości.