Podniesienie terenu przez sąsiada – na przykład poprzez nasypanie ziemi lub gruzu, wykonanie skarpy albo niwelację działki – nie jest wyłącznie jego sprawą prywatną, jeżeli takie działania wywołują skutki poza granicami tej nieruchomości. W takich przypadkach właściciel nieruchomości sąsiedniej może korzystać z przewidzianych przez prawo środków ochrony, obejmujących zarówno postępowania administracyjne, jak i roszczenia cywilne zmierzające do usunięcia naruszeń lub przywrócenia stanu poprzedniego.

Kiedy podniesienie terenu przez sąsiada jest nielegalne?

Nie każde podwyższenie terenu jest zakazane – staje się ono nielegalne wtedy, gdy choć jeden z jego skutków oddziałuje poza granice działki. W praktyce problem powstaje w szczególności, gdy podniesienie terenu:

▪ powoduje spływ wód opadowych lub roztopowych na nieruchomość sąsiednią,

▪ prowadzi do zalewania działki, podmakania gruntu lub obiektów budowlanych,

▪ skutkuje osuwaniem się ziemi lub materiału nasypowego na sąsiednią posesję,

▪ powoduje zmianę naturalnych stosunków wodnych, w tym kierunku lub intensywności odpływu wód,

▪ narusza granice nieruchomości, na przykład poprzez wykonanie nasypu częściowo na cudzym gruncie,

▪ zostało wykonane bez wymaganych zgód, zgłoszeń lub decyzji administracyjnych, jeżeli były one w danym przypadku wymagane.

W takich sytuacjach sąsiad nie może zasłaniać się argumentem „to moja działka”. Prawo własności nie ma bowiem charakteru absolutnego – kończy się tam, gdzie zaczyna się realny wpływ na cudzą nieruchomość. Nawet jeżeli roboty zostały wykonane w całości na własnym gruncie, właściciel ponosi odpowiedzialność za ich skutki, jeżeli prowadzą one do zalewania, podmakania, osuwania się ziemi lub innych uciążliwości po stronie sąsiada.

Podstawa prawna: skąd wynikają te warunki?

Powyższe przesłanki nie stanowią zamkniętego katalogu jednego przepisu, lecz wynikają z łącznego stosowania kilku aktów prawnych. Ich podstawą są w szczególności:

/kol

• przepisy Kodeksu cywilnego, które zakazują korzystania z nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę,
• regulacje Prawo wodnego, zabraniające zmiany stosunków wodnych na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich,
• przepisy Prawo budowlanego, regulujące wykonywanie robót ziemnych i niwelację terenu.

W praktyce oznacza to, że wystąpienie choćby jednego z wcześniej wymienionych skutków może stanowić podstawę do uznania podniesienia terenu za działanie niezgodne z prawem i do podjęcia odpowiednich kroków prawnych wobec właściciela nieruchomości, który takie prace wykonał.

📌 Ważne: nie ma konieczności udowadniania złej woli sąsiada – wystarczające jest wykazanie, że działania polegające na podniesieniu terenu spowodowały negatywne skutki dla nieruchomości sąsiedniej.

---

Gdzie zgłosić podniesienie terenu przez sąsiada?

Wybór instytucji zależy w dużej mierze od charakteru problemu, a to ze względu na to, że różne organy administracji posiadają odmienne kompetencje.

W praktyce często składa się kilka zgłoszeń równolegle, gdyż jedno zdarzenie (czyli podniesienie terenu) może jednocześnie naruszać przepisy prawa wodnego, prawa budowlanego oraz interes właściciela nieruchomości sąsiedniej (równoległe działania zwiększają szansę na szybką reakcję organów i pełne usunięcie skutków naruszenia).

1) Wójt / burmistrz / prezydent miasta (Prawo wodne)

Jest to najczęściej stosowana i w praktyce najskuteczniejsza droga, jeżeli podniesienie terenu przez sąsiada wpłynęło na sposób odpływu wód opadowych lub roztopowych. Chodzi tu o sytuacje, w których w wyniku wykonanych robót ziemnych doszło do zmiany naturalnych stosunków wodnych między nieruchomościami.

✍️Innymi słowy: jeżeli przed wykonaniem nasypu lub niwelacji woda opadowa wsiąkała w grunt albo odpływała w innym kierunku, a po podniesieniu terenu zaczęła gromadzić się na działce sąsiedniej lub spływać na nią z wyżej położonego gruntu, sprawa podlega ocenie na gruncie przepisów prawa wodnego.

Wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta może zostać złożony w szczególności wtedy, gdy na skutek podniesienia terenu:

▪ wody opadowe lub roztopowe zaczęły spływać na nieruchomość sąsiednią,
▪ po opadach dochodzi do okresowego lub stałego zalegania wody na gruncie,
▪ zmienił się dotychczasowy, naturalny kierunek odpływu wód.

Zakres kompetencji organu

Organ gminy, działając na podstawie przepisów prawa wodnego, może:

▪ wszcząć postępowanie administracyjne i ustalić przyczynę zmiany stosunków wodnych,

▪ wydać decyzję nakazującą przywrócenie poprzedniego stanu gruntu,

▪ zobowiązać właściciela nieruchomości do wykonania urządzeń odwadniających, takich jak drenaż lub inne rozwiązania techniczne,

▪ wydać decyzję administracyjną podlegającą egzekucji, jeżeli obowiązki nie zostaną dobrowolnie wykonane.

W praktyce oznacza to, że organ gminy posiada realne narzędzia, aby zobowiązać sąsiada do usunięcia skutków podniesienia terenu, jeżeli działania te naruszają prawidłowe stosunki wodne na gruntach sąsiednich.

Czas i koszty postępowania 🕒💰

Postępowanie przed wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta trwa zwykle od 1 do 3 miesięcy. Złożenie wniosku jest bezpłatne – brak opłat skarbowych i kosztów po stronie zgłaszającego. Ewentualne koszty usunięcia skutków podniesienia terenu ponosi właściciel nieruchomości, który spowodował zmianę stosunków wodnych.

2) Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB)

Zawiadomienie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego jest zasadne w sytuacjach, w których podniesienie terenu wiąże się z wykonywaniem robót budowlanych lub robót ziemnych podlegających przepisom prawa budowlanego.

Zgłoszenie do PINB może zostać złożone w szczególności wtedy, gdy:

▪ roboty ziemne zostały wykonane bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę,

▪ nasyp, skarpa lub inne ukształtowanie terenu stanowią element realizowanej inwestycji budowlanej i zostały wykonane niezgodnie z projektem, zgłoszeniem lub pozwoleniem,

▪ wykonane prace stwarzają zagrożenie dla stateczności gruntu, w tym ryzyko osuwania się ziemi na nieruchomości sąsiednie.

Zakres kompetencji PINB

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie przepisów prawa budowlanego, może:

▪ wstrzymać prowadzenie robót,
▪ wydać decyzję nakazującą usunięcie nasypu lub rozbiórkę wykonanych elementów,
▪ zobowiązać inwestora do przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego,
▪ nałożyć sankcje administracyjne, w tym kary, w przypadku stwierdzenia naruszeń.

W praktyce postępowanie prowadzone przez PINB pozwala na szybkie wstrzymanie nielegalnych robót oraz doprowadzenie terenu do stanu zgodnego z przepisami, jeżeli podniesienie terenu zostało wykonane z naruszeniem prawa budowlanego.

3) Sąd cywilny – gdy administracja nie wystarczy

Droga sądowa znajduje zastosowanie w sytuacjach, w których postępowania administracyjne nie przynoszą efektu, trwają nadmiernie długo albo problem podniesienia terenu utrzymuje się przez dłuższy czas. Postępowanie cywilne pozwala na bezpośrednią ochronę prawa własności oraz dochodzenie roszczeń wobec właściciela nieruchomości, który narusza interesy sąsiadów.

W postępowaniu przed sądem cywilnym możliwe jest w szczególności wystąpienie z powództwem o:

▪ zaniechanie naruszeń prawa własności, w tym immisji pośrednich, na podstawie art. 144 Kodeks cywilny,

▪ przywrócenie stanu poprzedniego, jeżeli jest to technicznie i prawnie możliwe,

▪ zapłatę odszkodowania za szkody powstałe na nieruchomości sąsiedniej, takie jak zniszczenie ogrodzenia, zalanie piwnicy czy uszkodzenie gruntu,

▪ udzielenie zabezpieczenia roszczeń, na przykład poprzez zakazanie dalszych robót do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy.

📜Treść art. 144 Kodeksu cywilnego – Granice dopuszczalności immisji (kliknij żeby rozwinąć)

Art.  144. [Granice dopuszczalności immisji]

 Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Postępowanie cywilne stanowi najbardziej zdecydowany środek ochrony, jednak w wielu przypadkach jest również najskuteczniejszym rozwiązaniem długoterminowym, zwłaszcza gdy problem podniesienia terenu ma charakter trwały i powtarzalny.

---

Mediacja i próba polubownego rozwiązania sporu

Zanim sprawa trafi do organów administracji lub sądu, w wielu przypadkach warto najpierw rozważyć próbę polubownego rozwiązania sporu. Konflikty związane z podniesieniem terenu często wynikają nie ze złej woli, lecz z braku świadomości skutków wykonanych robót albo z niedostatecznego rozpoznania przepisów.

Jednym z dostępnych rozwiązań jest mediacja, prowadzona z udziałem bezstronnego mediatora. Postępowanie mediacyjne pozwala stronom wypracować kompromis, na przykład w zakresie wykonania odwodnienia, wzmocnienia skarpy lub częściowego przywrócenia pierwotnego ukształtowania terenu, bez konieczności angażowania sądu. Ugoda zawarta przed mediatorem może zostać zatwierdzona przez sąd, co nadaje jej moc prawną równą ugodzie sądowej.

Niezależnie od mediacji, już sama udokumentowana próba porozumienia z sąsiadem może mieć znaczenie praktyczne. W razie późniejszego postępowania administracyjnego lub cywilnego świadczy o działaniu w dobrej wierze i może przyspieszyć rozstrzygnięcie sprawy. Dopiero w sytuacji, gdy polubowne działania okazują się nieskuteczne, zasadne jest sięgnięcie po środki administracyjne lub sądowe.

---

Jak przygotować zgłoszenie, żeby nie zostało zignorowane?

Skuteczność zgłoszenia zależy przede wszystkim od materiału dowodowego, a nie od subiektywnych ocen czy emocjonalnych opisów sytuacji. Organy administracji oraz sądy opierają swoje rozstrzygnięcia na faktach możliwych do zweryfikowania, dlatego kluczowe znaczenie ma właściwe udokumentowanie problemu.

Na etapie składania zgłoszenia warto zgromadzić w szczególności:

Im bardziej rzeczowe i kompletne zgłoszenie, tym większe prawdopodobieństwo sprawnego przeprowadzenia postępowania i wydania decyzji w możliwie krótkim czasie.

---

Czy sąsiad może podnieść teren przy samej granicy?

Co do zasady samo podniesienie terenu przy granicy działki nie jest automatycznie zakazane, jednak należy do działań szczególnie wrażliwych z punktu widzenia prawa. Decydujące znaczenie ma tu nie samo wykonanie robót, lecz fakt, że prace prowadzone bezpośrednio przy granicy najłatwiej i najszybciej oddziałują na nieruchomość sąsiednią.

W praktyce nawet niewielkie podniesienie poziomu gruntu przy granicy może:

• zaburzyć dotychczasowy odpływ wód opadowych,
• spowodować nacisk mas ziemnych na grunt sąsiedni,
• doprowadzić do osuwania się ziemi lub podmywania ogrodzenia,
• ujawnić się dopiero po intensywnych opadach lub roztopach.

Z tego względu roboty ziemne wykonywane przy granicy działki są częstym przedmiotem postępowań administracyjnych i sporów sądowych, nawet wtedy, gdy formalnie realizowane są „na własnym gruncie”. Jeżeli skutki takich prac wykraczają poza granice nieruchomości, właściciel gruntu sąsiedniego zachowuje pełne prawo do dochodzenia ochrony swoich interesów, niezależnie od lokalizacji samego nasypu.

---

Najczęstsze mity

W sprawach dotyczących podniesienia terenu przez sąsiada często powielane są błędne przekonania, które nie znajdują potwierdzenia w obowiązujących przepisach ani w praktyce organów i sądów. Do najczęstszych mitów należą w szczególności:

▪ przekonanie, że właściciel nieruchomości może dowolnie kształtować teren, ponieważ „to jego działka”,

▪ założenie, że nasypanie ziemi lub gruzu nie stanowi robót objętych jakąkolwiek kontrolą prawną,

▪ twierdzenie, że odpowiedzialność powstaje wyłącznie wtedy, gdy działanie było celowe lub miało na celu wyrządzenie szkody,

▪ przekonanie, że brak natychmiastowej reakcji sąsiada oznacza zgodę na wykonane roboty.

W rzeczywistości prawo ocenia przede wszystkim skutki oddziaływania robót ziemnych na nieruchomości sąsiednie, a nie subiektywne intencje właściciela gruntu ani sam fakt wykonywania prac na własnej działce.

---

Wnioski i najczęściej zadawane pytania

Z punktu widzenia praktyki najistotniejsze są cztery wnioski:

▪ Liczą się skutki, nie zamiar
Prawo ocenia faktyczne konsekwencje, takie jak zalewanie, spływ wód, osuwanie gruntu czy zmiana stosunków wodnych. Nie trzeba udowadniać złej woli – wystarczy wykazać negatywny wpływ na nieruchomość sąsiednią.

▪ Administracja ma realne narzędzia
Wójt lub burmistrz (prawo wodne) oraz PINB (prawo budowlane) mogą nakazać przywrócenie stanu poprzedniego, wykonanie odwodnienia, usunięcie nasypu albo wstrzymać roboty.

▪ Sąd cywilny to ostateczny, ale skuteczny krok
Jeżeli postępowania administracyjne nie przynoszą efektu, możliwe jest żądanie zaniechania naruszeń, przywrócenia stanu poprzedniego oraz odszkodowania.

▪ Dowody decydują o wszystkim
Zdjęcia (szczególnie po opadach), mapy, daty robót i korespondencja z sąsiadem mają większe znaczenie niż subiektywne opisy i emocje.